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北京推史上最严公积金新政,目的何在?

在北京楼市已经降温的情况下,调控政策仍在加码。

这次是,住房公积金贷款新政。

具体看,从“认房又认贷”,到贷款额度与缴存年限挂钩,再到提高首付比例、下调贷款额度,新政实施后,人们使用公积金贷款购房变得更加困难了。

易居研究院副院长杨红旭称之为:史上最严公积金新政。

目的何在?

新政出台后,有观点认为,北京限购政策全国最严,普通人购房已经捉襟见肘,政府为何要再出重拳?

从政策的出台背景看,有两点考虑:

其一,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。延展开来,国家要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在中原地产首席分析师张大伟看来,“租购并举”可与此次公积金调整联系起来。“每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元。”这意味着,年轻人22岁开始工作,到34岁左右才能满足贷款120万元的条件。对于经济实力弱、薪资又不高的年轻人而言,收紧公积金贷款的“大门”,他们可能会放弃买房转而选择租房。

客观上来说,这有利于房屋租赁市场规模的扩大。

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也有观点认为,贷款额度和缴存年限挂钩是为了体现公平性。公积金是一个大池子,前些年可用于贷款的钱还比较多,但近几年,随着公积金提取和贷款量的增加,可用于贷款的钱在减少。在这种情况下,缴存时间长的人获得更多贷款,更加公平。

其二,落实北京城市总体规划要求。新的北京城市规划,将北京定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。根据这一定位,疏解非首都功能成为一项重要工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,贷款额度与缴存年限挂钩,城区人口郊区购房适当放宽贷款额度,这些新政都与北京的城市规划有关。“北京市区人口过于拥挤,未来非首都功能产业会外迁,公积金调整正是配合了产业结构的调整。”

这符合北京城市的总体规划要求。但也有观点认为,新的公积金政策,城六区人口郊区买房公积金贷款只有最高10万元、20万元的上浮额度,对动辄几百万元一套的房子来说“并不解渴”。

影响如何?

贝壳研究院首席市场分析师许小年认为,此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在目前商业信贷保持紧缩的状态下,公积金政策调整不仅影响低总价的刚需市场,还会对换房链条“釜底抽薪”,进而影响中高端改善市场。

“由此估计,2018年第四季度北京房地产市场的情况不容乐观。”许小年说。

具体到购房者,则体现在购房成本的增加。

新的公积金政策参照现行商贷政策,调整了首付比例。原来首套普通住房公积金首付比例最低20%,新政策提高至35%(经适房、共有产权房除外),二套房首付比例不低于60%。

首付比例增加,贷款额度降低,人们要想买房只能增加首付和换成商业贷款。

倘若换成商业贷款,有人算了一笔账,假设之前公积金贷款120万元,贷25年,等额本息需支付利息55.4万元,月供5848元,换成商业贷款后需要多付43.3万元的利息,月供增加至7290元,每月多还1442元。

有过购房经历的人了解,商业贷款需要看购房人的流水,工资一般要达到月供的2倍。倘若月供7290元,月平均工资就要达到1.5万元,基本是北京月平均工资的2倍。

对在北京打工的人而言,尤其值得注意的是,同日公布的《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》明确,住房公积金缴存人及配偶购买北京的住房,或购本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房,方可办理公积金提取,否则不予办理。

也就是说,如果张三是河北邯郸人,只有在北京、邯郸、石家庄购房才能提取公积金,否则无法提取。

新的政策同时提到,因工作变动迁出北京,且在迁出地未建立住房公积金的,缴存人男年满55周岁,女年满50周岁,方可办理销户提取。

贝壳研究院院长杨现领分析,总体来看,此次公积金政策调整对市场的冲击可能会超过预期。

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