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菲律宾马尼拉大都会2018年Q2数据报告:入住率可稳定在90%!

在2018年财富报告中,马尼拉大都会被确定为世界上投资最热门的城市之一。菲律宾的重要经济动力和积极的房地产市场被认为是吸引全球大量投资者的关键因素。 随着各种基础设施项目的规划,马尼拉大都会正在成为一个令人印象深刻的区域中心和全球房地产投资的目的地。

JLL、高力国际、莱坊也相继发布了菲律宾马尼拉大都会2018年第二季度的住房报告,马尼拉大都会重点区域的租金及房价在第二季度再度创新高。

(本文主要列举出马尼拉大都会重点商务区如:马卡蒂CBD,塔基格CBD-博尼法西奥堡BGC,帕西市CBD-奥提加斯中心、马尼拉湾区等)

由于该国超富裕人数增加,马尼拉大都会房地产业进一步发展。超级富豪的目标是通过投资当地办公室,住宅,零售,酒店和物流行业,进一步丰富现有投资组合。

根据财富报告,截至2017年,菲律宾超级富豪(价值5000万美元以上)的人数超过了300人。2017年这一数字比上一年增加了3%,比5年前增加了20%。到2022年,这一数字预计将达到570,比最新记录的数字高出84%。

▲菲律宾超级富豪增长

继2017年第四季度净吸纳量创历史新高之后,办公楼在2018年第一季度保持活跃,得益于租金上涨和马尼拉大都会建筑活动的持续繁荣。预计在未来三个季度内,新办公楼供应量将增加130万平方米(平方米)。

马尼拉湾区占了马尼拉大都会总供应量的四分之一以上,其中海滨三电子通信中心(约为79000平方米)是最大的贡献者

▲办公室租赁费用及空置率

在众多CBD中,博尼法西奥堡和湾区在今年第一季度的租赁活动最多,净吸纳量为66,801.94平方米和24,859.15平方米。与去年同期相比,两个中央商务区的净吸纳数量都有显着增长。

菲律宾经济的持续发展势头在很大程度上影响了2018年第一季度当地公寓销售市场的表现。住宅需求不断扩大,导致了马尼拉大都会住宅的价格持续上涨。

▲房屋供应量

截至2018年第二季度,马尼拉大都会的住宅公寓库存达到108,900套。从4月到6月完成的项目共计1,500套。

原先打算在2018年第三季度和第四季度完成的约1,100个单元的交付将推迟到2019年上半年。高力国际指出,这种供应下调对于马尼拉住宅市场来说是正面的,特别是考虑到市场上可能会存在供过于求的担忧。

据估计,将于2018年下半年完成的新单位中有84%计划在主要商业区-马尼拉湾区,博尼法西奥堡和罗克韦尔中心完成

高力国际认为,从2019年到2021年,每年将完成约25,800个单位或8,600个单位。到2021年,马尼拉大都会计划拥有约142,000个单位,比2017年底的107,100个单位高出33%。在这三年期间,博尼法西奥堡可能占新供应量的40%,而湾区可能会占新供应量的35%。马尼拉湾地区到2021年将提供约29,500套,增长78%

二级市场的住宅公寓的入住率在2018年第二季度进一步提高。

高力国际将此归因于在CBD中工作的外国和本地专业人士以及中国投资者和离岸博彩公司雇用的工人的强大租赁。

▲空置率

马尼拉CBD,奥提加斯中心,马尼拉湾地区和罗克韦尔等主要子市场的空置率下降,马尼拉大都会空置率从2018Q1的12.4%下降至11.3%。

马卡蒂CBD的空置率从1Q2018的12.3%下降至11.5%。高级和A级公寓大楼的空置率分别下降至17%和10%。

高力国际观察到马卡蒂边缘的公寓在中国海外游戏员工中非常受欢迎。这些住宅塔楼是中国公民的首选,因为它们靠近设有离岸游戏公司的办公楼。公寓的底层零售业也在不断发展 - 现在集中了中国餐馆,便利店和国际咖啡连锁店

博尼法西奥堡的空置率从2018Q1的17.3%进一步下降至15.8%。在过去的几年里,博尼法西奥堡已成为跨国外包公司,外国大使馆和国际学校的首选地。除了来自外籍人士的持续需求外,商业中心的公寓单位也持续吸引着富裕家庭的投资兴趣。由于靠近马尼拉国际机场,因此外国游客以及投资者纷纷被吸引到博尼法西奥堡。菲律宾证券交易所业务转移到博尼法西奥堡也对其住宅市场产生积极影响。

马尼拉湾地区的空置率在第二季度下降至12.9%。得益于该地区离岸博彩公司雇佣的中国公民的强劲需求。本地和外国投资者也购买了该商业中心的完整公寓单位。

一些投资者将他们的单位出租给在湾区内经营的外包公司,酒店和典型公司的中国员工或当地人。

整个2018年,鉴于需求强劲,预计马尼拉大都会的空置率将在11%至12%之间徘徊。

马尼拉大都会公寓项目的入住率有所提高,这有助于提高租金的上升。

马卡蒂CBD优质三居室的平均租金为每月10.0至20.4美元/平方米,同比增加0.9%。 博尼法西奥堡的月租金率上涨0.4%。

罗克韦尔中心的优质公寓单位仍然拥有最高的租金,每月16.40美元/平。其次是博尼法西奥堡,每月15.20美元/平以及马卡蒂CBD,每月15.20美元/平。

以现有的局势来看,从2019年到2021年,预计三个商业区的租金将持续上涨。高力国际预计三年期间租赁费率每年将增长0.3%至0.5%。

二级市场中三居室优质单位的平均价格介于2,280美元-5,660美元/平之间

博尼法西奥堡创造自2014年第二季度以来增长最快的2.9%。

马卡蒂CBD三居室单位的价格达到2,280美元-5,660美元/平,环比上涨2.8%。

从2019年到2021年预计公寓价格每年平均上涨3%至3.5%。

目前,马尼拉大都会最昂贵的公寓价格接近每平方米5,700美元

SM Prime与Federal Land合作,在位于马卡蒂中央商务区Ayala大道的丽兹塔和Discovery Primea之间的3,500平方米的土地上建造一个豪华住宅项目。该项目可能会突破Ayala公园中央大厦每平方米400,000菲律宾比索的价格。

菲律宾和中国关系回暖的好处正蔓延到住宅领域。菲律宾和外国开发商更大的合作潜力,推动着二级市场公寓持续强劲。马尼拉大都会重点CBD的房产市场仍然有长足的投资潜力,马尼拉湾区等地区陆续的投资也是房产市场最好的保障。

*本文由有路数据研究院整理,数据来源与JLL仲量联行、Colliers高力国际、Knight Frank莱坊

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