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泰禾10亿美元发债:负债扩张下的不归路?

泰禾集团的股票还在停牌中,又传出了发行美元债的消息。

1月10日,泰禾集团发布公告称,2018年1月9日,公司境外发行人在境外完成总额4.25亿美元债券的定价,相关债券拟于2018年1月17日完成发行并在新加坡交易所挂牌。

泰禾集团本次债券发行早在2017年7月27日召开的临时股东大会上就通过议案,批准公司全资子公司泰禾集团(香港)有限公司通过其在英属维尔京群岛新注册成立的子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited 在境外公开发行美元债券,募集资金不超过10亿美元,首期发行不超过5亿美元,期限不超过5年,并由公司提供无条件及不可撤销的跨境担保。

明天财讯(ID:nextcaixun)了解到,本次泰禾集团发行的债券期限为3年和5年,对应的债券年息3年期为7.875%,5年期为8.125%,每半年支付一次。这种低息美元债券现在也成了房企融资的新手段,在进入2018年后的这段时间,已有5家房企发行了美元债,总规模达到35.75亿美元。

泰禾集团可以称得上是2018年开年第一明星股。12月22日,泰禾集团董事长黄其森面对媒体发表了一通销售额翻番言论,让泰禾集团在短短9个交易日股价飚涨81.64%。

展开剩余80%

黄其森称,2018年,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。同时,2018年将继续降低土地成本,争取在明年上半年将负债率降到79%,下半年降到75%。

一边高喊着要降低负债率,另一边又在密集发债,黄其森的这番做法在外界看来难免有些自相矛盾。

迫切融资导致债台高筑

泰禾集团三季报显示,截至2017年9月30日,泰禾集团营业收入159.84亿元,持有的货币资金为156.67亿元,资产负债率达到85.48%,和2017年年初相比上涨了3%,长期借款631.31亿元,较2016年年底上升了60.74%。

2017年前三季度,泰禾集团实现销售金额478.1亿元,同比大幅上涨103.4%,销售增速与过去几年相比上升明显,但销售回款率为44%,依旧偏低。在行业景气度下行的背景下,公司高端项目的销售节奏及回款表现均受到一定影响。

值得注意的是,泰禾集团的有息负债达到1229.70亿元,净负债率达402.51%。领跑A股房企。而2016年底及2017年上半年,这一指标约为360%、396%。

泰禾集团的债务问题日益严重,除了公司本身在2017年发生的多起并购同时受让了交易对手方一定的债权以外,泰禾集团在2017年还发行了不少公司债。

2017年8月16日,泰禾集团发布公告称,2017年非公开发行公司债券(第一期)完成发行,发行规模共计30亿元,期限3年,附第2年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权,票面利率7.50%。本期债券的发行已于2017年8月16日完成认购缴款。

不到一个月的时间,泰禾集团又在2017年9月7日发布公告,拟公开发行不超过人民币26亿元公司债券。2017年10月12日,泰禾集团2017年非公开发行公司债券(第二期)也完成发行,发行规模仍为30亿元。

泰禾集团为了不断补充资金,作为第一大股东的泰禾投资甚至把手中的股票几乎全部质押。

12月29日,泰禾集团公告称,泰禾投资将持有的750万股质押给国盛证券有限责任公司,用途为融资。本次股权质押完成后,泰禾投资累计质押的股份数为60624万股,占公司总股本的48.72%,占泰禾投资持股数的99.48%。

负债之下的激进并购

泰禾集团2013年以前,一直专注于福建本地的房产市场,2013年后泰禾集团开始布局京津冀、长三角以及珠三角。

进入全国市场后,泰禾集团采用了闽系房企的激进路线,在北京、上海、深圳等城市以高价竞拍地块,也因此得到了“地王收割机”的称号。

进入2016年以后,泰禾集团突然改变了套路,从“地王收割机”摇身一变成为了“并购狂人”。据长江商报不完全统计,泰禾集团2017年就进行了45场并购事件,耗资约489亿元。

2017年前三季度,公司通过4次招拍挂以及29个收购项目的方式,大量补充土地资源。在项目获取上合计投入金额444.1亿元(含土拍和并购),新增土地储备683.9万方,计容建筑面积938.3万方。

数据显示,2017年在泰禾集团的公告中,仅以“收购”作为关键词搜索,能查到的收购信息就有31条。

进入第四季度,泰禾集团依旧没有停下并购拿地的脚步。江苏东恒海鑫置业有限公司、肇庆信威置业发展有限公司、河北脉汇房地产开发有限公司等均被泰禾集团陆续收购了100%股权。

2017年11月23日,泰禾集团以人民币近10亿元竞得江苏省太仓市科教新城两块地块,12月12日又以43.3亿元竞得位于福建省漳州台商投资区龙池大道与锦湖路交叉口东南侧三幅地块。

截止2017年10月31日,泰禾集团的借款余额为1263.69亿元,当年公司累计新增借款510.43亿元,累计新增借款占2016年末净资产的比例为235%。

地产洗牌或将持续

泰禾集团的举债并购也并非个别现象,回顾整个2017年,整个房地产行业都面临大洗牌。在调控政策持续收紧的背景下,房企整体拿地规模仍保持在高位。不管是大型房企,还是中等规模房企,均加强了在土地储备上的扩张。

据克而瑞研究中心和中国指数研究院统计数据显示,2017年前11个月,全国300城土地市场成交建筑面积超过17亿平方米,同比出现大幅增长。但距离2013年的土地成交高峰仍有一段距离。

2017年,随着房企整体销售规模的增长,行业集中度的加强,大型房企为了保持销售规模的领先优势,积极扩张土地储备。中等规模房企为了再上一个新台阶,也对新增土地储备表现积极。这样使得2017年房企整体拿地规模同比有了明显增长。

部分业内人士表示,2018年,企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张,市场占有率继续提升,预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划,在三年内还提出了三千亿的目标,有的是为了上升到新的梯队,有的是为了防止出现掉队。这些在2017年拿地较多的企业,2018年仍将会是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下,土地出让条件将更加严苛,小型房企很容易被拒之门外。

目前土拍市场起拍价居高不下,有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格,为了有效降低拿地成本,部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。

对于刚刚销售额过千亿的泰禾集团来说,不断举债扩张、并购拿地,也许是在整个房地产行业大洗牌背景下的无奈之举。

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