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以人才的名义:18城限购松绑虚与实

经济观察报 记者 杨依依 田国宝 2017年年底,即将从北京某高校硕士毕业的邱然乘五个小时的高铁,回到曾经求学过的武汉办理落户。拿到户口本的第二天,她的父母开始为期一个月的武汉看房之旅。一个月后,邱然再次回到武汉,签定了一份当地二手房交易合同。

邱然是2017年10月11日《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》政策后,第一批落户的外地大学生。这个专项政策几乎放开了大学生落户的全部条件,要求最低学历是全日制大专,硕士、博士不受年龄限制。

据武汉市官方统计,落户新政实施后,仅一个半月全市新增办理落户60960人,大学生5.5万人,这一数字以每天超3000人的速度增长。而2017年全年,共吸引大学毕业生落户13.96万人,是2016年同期的6.35倍。尽管当地政府并不乐意将此与楼市年底的翘尾行情联系起来,但种种迹象表明,招徕人才的政策遏制住了市场的下滑。

自2017年下半年开始,至少有10多个限购城市打响了吸引人才的战役。在一位大型上市房企决策者看来,引入外来人口的政策可能并非只为支撑楼市乃至地方财政而设,但对增大未来楼市空间起到了至关重要的作用。选择这种方式激活市场,实际上可以解决城市发展后劲的一系列等问题。

相较于武汉、合肥等城市的曲线救国,直接放松限购标准的兰州则显得有些突兀。不过,从近几次地方调控的进退方式来看,调控技术划出了一条明显的进化轨迹。

落户政策与楼市巧合

事实上,武汉的人才流失已是老生常谈的话题。坊间一直存在“孔雀东南飞”一说,即从武汉毕业的大学生,大部分去往东部沿海城市和珠三角就业。

但似乎直到2017年,当地才找到解决这个问题的方案。

2017年6月,武汉市开始放宽落户条件,毕业3年内凭毕业证和就业证即可落户。10月,直接将3年期限取消。

巧合的是,2017年的前10个月,武汉楼市开始逐渐降温。根据中指院数据,2017年武汉住房成交面积2040.42万平方米,同比减少32.7%。再根据国家统计局数据,武汉2017年11月新房价格环比10月份持平,与2016年同期相比,仅上涨0.1%。

链家武汉公司在5月时,认为下行通道已然清晰,开始相应的战略调整。据其统计,二手房客户比从2017年初的5:1(即1套房源有5个意向客户),降至2017年5月的3:1,10月达到2:1的低点。

与此同时,2017年武汉土地市场持续火爆。武汉全年通过招拍挂成交的土地(不含工业用地)共172宗,多个远郊地区诞生“地王”。17家千亿房企,除了恒大(在毗邻武汉的鄂州葛店拿下了一块地王),其他都通过招拍挂在武汉公开市场拿地。中指院数据显示,武汉2017年的土地出让金达1524亿元,居全国第四。

另外,虽然“茶水费”在上个月被严厉整顿,22人因此被刑拘,但另一个变相加价的手段“装修费”已然冒头,经济观察报在2018年1月走访武汉武昌区、汉口区、青山区多个楼盘发现,20万-30万元的精装修费已是常态。从官方公布的2017年推盘量来看,装修楼盘占到6成以上。

可见,在武汉新房成交量企稳的同时,开发商同时受困于限价和土地争夺的愈加激烈,接下来的投资和开工预期与此紧密相关。

支撑开发商的是武汉新房居高不下的销售率。中指院的监测开盘数据显示,2017年武汉开盘销售率达91%,全年出现了200多次开盘即“日光”,均创历史新高。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,武汉新房成交的企稳和官方对预售证的管控有关系。

新房、二手房价格“倒挂”也能证明对需求的抑制。据链家监测,武汉2017年 1月的全市挂牌均价为17209元/平方米,此后一路小幅上涨,到12月涨至19617元/平方米。2017年的6月-8月是“倒挂”最为严重的时期,例如武昌区南湖的毛坯二手房以2万元/平方米的价格可以在3天内脱手,而附近的新房开盘价仅在13000元/平方米左右。

不过,压抑的需求在2017年10月下旬开始得到释放。一名中介人士称,二手房市场在10月下旬就开始反应,成交活跃了起来。链家的监控数据显示,武汉二手房成交套数在2017年10月份环比增长18%,到11月增长了22%。

武昌区公安分局一名工作人员向经济观察报介绍,单武昌区第一个月就新增了1万多的落户人数,其中约三成是为了购房。

武汉在第四季度加大了新房推盘量,12月最后一周推盘量多达24个,12月成交量环比增长29%。同时“日光”频现,例如12月25日开盘的融创观澜壹号1540套房源在开盘当天全部售罄。

武汉楼市研究专家李国政认为,武汉是一个“跑量”的市场,随着“百万大学生计划”,武汉市户籍人口将大幅增加,人口红利是吸引外来房企的最主要因素。

2017年12月,武汉进一步加大对人才购房的支持,市房管局发布《武汉市房票(人才住房劵)使用管理办法(试行)》,非武汉市户籍个人凭房票可在武汉市范围内购买首套住房,使用房票所购住房取得不动产权证满5年后方可上市交易。房票是指对达到相应标准的企业以及各类创新创业人才,政府发放用于租购房屋的补贴凭证,发放标准由各主管部门根据行业管理实际情况另行制定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从实际情况看,类似房票本身是购房权的一个保障,这样就可以回避是否要松绑限购等政策。同时也是一种福利的体现,通过购房和租房的时候使用此类房票,有助于真正让人才满足居住的问题。

百万大学生留汉工程

房票政策和2017年10月的《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》,都是配合“百万大学生留汉创业就业工程”制定的。

“百万大学生留汉创业就业工程”在2017年的6月正式公布,官方将这个计划的实施措施总结为“留汉九条”,除无门槛落户外,还有每年建50万平方米以上的人才公寓用于购买和租赁等政策,以确保在5年内留住100万大学生。

近些年武汉每年应届毕业生的数量在40万左右,据武汉市人社局的数据,从2013年起,留在武汉的大学生一直在10万-15万人徘徊。“百万大学生”的意思是,每年至少留住40万的一半即20万,5年就是100万人。

湖北省人力资源和社会保障厅的一名工作人员向经济观察报透露,2016年底武汉市委的一次内部会议上,湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新提出了留住大学生的目标,春节过后的2017年2月,武汉市就与龙头企业家座谈,陈一新公开表示力争5年内将100万大学生留在武汉。

为了配合“九条”的落实,2017年的4月,武汉市成立“招才局”,陈东升、雷军等16位知名企业家被聘为“招才顾问”和“招才大使”,招才局向市委市政府直接负责。

招才局的工作人员由市委市政府向各部门协调抽调,共28人,包括房管局、科技局、人社局各相关单位,同时将全武汉现有的48项人才工作职能、55项人才政策、10亿元左右的人才专项资金统一到招才局统筹。

事实层面上,招才局的成立、“百万大学生留汉工程”成为拉开限购的第一道口子。

当然,政策的出台伴随着多种契机。上述湖北省人社厅的工作人员对经济观察报说:“政策的出台不是说一个因就对应一个果,不是说房价涨了我们就要吸引人才回来买房,这样的思考太单一。”

他认为,放宽落户是大势所趋,不仅是大学生回流,从2015年开始,政府就发现江浙一带的湖北籍高新技术和技能人才,因外资企业的撤退,开始逐渐回到湖北。

陈一新在2016年12月由中央全面深化改革领导小组办公室专职副主任,调任湖北省委副书记,武汉市委书记,他此前的从政生涯都在浙江。而浙江一直是到湖北抢夺大学毕业生的主要力量。据上述省人社厅工作人员回忆,早在十几年前,浙江省省委带着800家当地企业在汉口国际会展中心召开宣扬会,声势浩大,给人社部门留下了很深的印象。湖北省的人才抢夺确实慢了几步,2017年,湖北省人社厅才第一次带队去清华大学宣讲。

武汉市住房保障和房屋管理局的一名相关工作人员,也表达了同样的观点:“以前武汉市政府的观念其实是顺其自然,我们认为搞好经济自然他们就会回来,陈书记来了之后提出'刻意人为',就是再也不能顺其自然了。”

人才即城市活力

武汉并不是唯一通过为特定人才放松落户和限购政策的城市,从2017年下半年至今,广州、青岛、厦门、西安、廊坊、天津、合肥、石家庄等18个城市出台类似政策。

1月9日,已经实施多年购房获取蓝印户口的天津市,宣布为符合天津发展需要的人才实行租房落户政策。早在1月2日,天津市保税区已经出台吸引人才的细则,对人才购房和租房补贴等优惠,计划到2020年,户籍人口达到920万,城镇化率达到80%左右。

日前,天津市还曾宣布2017年GDP大幅度缩水。对此,天津市政府给出的解释是统计口径的更改,即从原来按注册地统计改为按实际产地统计。但实际上2017年1-11月份天津市公共财政收入、非税收入等收入同比均呈现负增长。

比如2017年天津房地产投资和土地出让金均同比减少,天津市统计局数据显示,2017年前11个月,天津房地产开发投资同比下降2.9%;中指院数据显示,2017年天津市土地出让金同比减少12%。

据中指院数据显示,在目前已经出台相关放松限购政策的城市中,石家庄土地出让金同比减少42%,苏州减少36%,合肥减少35%,厦门减少14%,如果算上兰州和天津,这些城市在全国70城土地出让金减幅最大的10个城市中占据6个席位。

在已经发布吸引人才落户的城市中,多数城市将人才与购房资格相挂钩,比如南京与共产房购买资格挂钩,而武汉和泰州则直接为人才发放房票,而长沙新政22条规定,只要在长沙工作具有专科以上学历,首套房不受户籍和社保限制。

郑州规定,只要工作在本地且具备全日制本科以上学历、副高级以上职称的外地人,购买首套房只审查学历、职称和教育、人社部门的认定证明,以及购房人的就业状况,不再审核社保和个税证明的交纳期限。

无论是为了吸引人才流入,还是为了缓解因楼市成交下滑导致的地方财政压力,这些政策均直接或间接地为房地产市场带来一定影响,尤其是将人才和购房资格挂钩,使得大批被限购排除在市场之外的群体具备购房资格。

“第一枪”成为众矢之的

武汉楼市在2017年末翘尾后,兰州市打响了2018年明确松绑限购的第一枪。

如果说武汉等地通过增加户籍人口间接增加了具备购房资格的人口,那么兰州就是直接放松了购房准入门槛。并且,相比武汉等城市由人社部门发布政策,兰州政策则像以往放松调控时一样,直接通过房屋管理部门发布,而更受关注。

1月8日周一,经济观察报记者来到兰州城关区黄河北一个项目销售中心,发现前来看房的人挤满了狭小的空间,置业顾问们的介绍声在其中此起彼伏,销售经理谢欢感叹道:“以前周末也没这么多人。”

三天前,兰州《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》首先取消了西固、九州、高坪等偏远地区的限购政策,限购区域缩小至城关、安宁、七里河、高新区(不含榆中园区)、经济区等三区两园区。

其次,在仍实施限购的区域,兰州本地户籍以家庭为单位可购买两套,非兰州市户籍可购买一套,取消三年社保或一年个税限制。购房者自拿到不动产之日起,三年内不得再次上市交易,这一条款要求写入不动产证中。

一位接近政府人士表示,兰州有很多包括甘肃省内其他市县的外来人口,他们长期生活工作在兰州,如果被剥脱购房资格是不公平的。当然在放松限购的同时,兰州仍然保持在限价和限贷方面的高压政策。

除了在企事业单位和大型民营企业外,在兰州工作的非本地户籍大多没有社保,三年社保或一年个税政策将大批外地购房者排除在市场之外,“大部分都是打工的,即便有社保的,也很少有连续三年的。”上述接近政府人士说。

兰州限购政策始于2017年4月份。北京317限购政策出台后,全国已经掀起新一轮限购热潮。而后在8月份再次升级。

从9月份开始,兰州楼市开始冷却,成交面积、成交金额逐步下滑。统计数据显示,2017年前11个月销售面积与2016年相比还有近30%差距,而成交金额差距是12.58%。

房天下数据显示,2017年兰州市土地成交金为66.68亿元,与2016年的124.89亿元相比接近腰斩。上述接近政府人事坦言,本次放松限购主要原因就是财政压力,“不光是土地出让金,还有契税等其他收入也都减少了。”

其实,在12月中旬财政和税收数据出来后,兰州市政府就开始意识到原有限购政策对财政收入影响,在这不久之后,市政府主管官员召开相关会议正式确定了放松限购的思路,具体政策由房管局联合不动产登记管理中心和物价局制定。

据上述接近政府人士透露,限购松绑政策也获得甘肃省住建厅主管领导的同意,方案制定出来后,兰州市政府批准后正式对外发布。不过限购松绑政策出台还发生小插曲,由于1月5号发布时正值兰州市两会召开,兰州市房管局因此受到批评。

自此,原计划实施五年限购政策在不到4个月后出现了松动。

调控的技术进阶

中国房地产市场调控启幕于2004年,15年时间里累计经历数轮调控的松紧。这次18个城市出台相应政策普遍被看做是第三轮放松的前奏,但与前两次放松显然不同的是,此次调控的差异化特征格外明显。

当楼市经历多次起伏之后,宏观调控手段逐渐精细,经常呈现“组合拳”。特别是2016年以930年新政为起点的一轮调控,全国22个主要热点城市陆续出台限资格、限售、限贷、限价、提供首付比例及按揭利率等“花样”调控,热点城市房价迅速冻结。

“房住不炒”成为调控主旋律后,以317新政为起点,租售并举、大力发展租赁住房,长租房、自持地、共产房等形态开始出现,并提出建立房地产市场平稳发展的长效机制,房地产税也呼之欲出。

本次18个城市出台人才落户、购房政策,与其说是变相放开限购,倒不如说是实施差别化调控、构建长效机制的一部分。对比2008年、2015年两次放松限购不难发现,本次所谓的放松限购仅仅局限于扩大购房群体,而在限贷、限价、限售方面并没有任何松动。

使用最早的土地政策也在这一轮技术型调控中升级。北京、上海、深圳三城在2017年均挂牌了70年纯自持用地,以保障租赁住房的供给,地块争夺中多出了很多新鲜的国企面孔。在2018年,二线城市的土拍“玩法”也要升级。武汉在2017年12月28日挂牌了两宗土地,分别位于硚口和汉阳核心区域的土地,出让条件包括限地价、限房价、竞配建、限售价,竞拍方式是熔断后竞无偿代建再竞规划方案。

(本报实习记者林晶珂对本文亦有贡献)

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