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桩基“创新”马失前蹄 淮安建华观园楼体沉降调查

住建部中国房地产报:桩基“创新”马失前蹄 淮安建华观园楼体沉降调查

■中房报记者 樊永锋 江苏淮安报道

贵为全球最大管桩制造商的建华管桩控股有限公司,旗下广东建华置地投资集团有限公司在淮安开发的地产项目——淮安建华观园二期,却在桩基上马失前蹄。

江苏省淮安市建华观园,是淮安生态新城内大型生态宜居社区,占地面积约494亩,其二期项目(花城半岛)由于管桩选型和持力层选择不当及施工管控不严等原因,导致多栋楼出现不均匀沉降,引发购房者惶恐。

中国房地产报记者调查发现,江苏淮安市建华观园二期36栋高层、洋房、别墅,合计500余套房屋,已售出400多套。

在项目刚完成竣工验收备案,即将交房期间,其中10栋建筑出现不均匀沉降。目前,双方就额外赔付问题争执不下,陷入僵局。

业主表示:“悦景置业在沉降问题上试图隐瞒真相,理应赔付违约金和额外的质量安全价值贬损费用(购房款的30%~40%),另外住建部门在日常监管和竣工验收备案环节也存在失察之责。”

面对业主的质疑和权利诉求,悦景置业项目负责人李平接受中国房地产报记者采访时表示:“桩基沉降问题的确存在,已征询过专家意见,目前正在积极加固整改,至于合同纠纷问题,违约金部分按照合同约定赔付,额外赔付由于没有先例,所以建议业主通过司法途径解决。”

淮安市生态新城住建局王主任表示:“住建局在发现问题后,立即成立了工作小组,同时对悦景公司下发警示函,撤销竣工验收备案,并责令其组织有关专家分析沉降原因,对方案进行论证,实施加固整改。”

对于悦景置业和生态新城住建局的说辞,业主提出了质疑:“即将交付的地产项目出现如此大的工程事故,整期全部加固,是否可以任由开发商处理?住建局所说的专家论证,是否履行了合规的程序?是否有严格的流程?是否有责任到人?还仅是口头敷衍?否则,为什么淮安建华拿不出论证整改方案,住建局为什么不当场公开相关资料?”

对于业主的额外赔偿诉求,北京秀华律师事务所王利华律师在接受中国房地产报记者采访时表示:“首先要看整改后的房屋是否具备交付条件,这需要专业机构进行鉴定,对于业主持有异议的诉求能够理解,但是从法律层面来看,在独立第三方鉴定机构介入后,相关问题是否解决为事实依据,在有事实依据的情况下,还要考虑业主提出额外赔付诉求有没有法律依据。”

让业主忧心的问题是,加固后房屋的主体结构是否安全,对于结构性沉降引发的价值损耗额外赔偿诉求是否能得到合理解决,整改后何时能交付,由此造成的孩子上学延误该如何解决等问题,成为悬在400多户业主心中的疑问。

一波三折

2017年4月30日,对于建华观园二期(花城半岛)的业主来说,本应该是一个值得高兴的日子。

没想到,“等来的结果却是让人细思恐极的地基沉降,更令人痛心的是后期维权过程中新城住建局和淮安建华置业的避重就轻态度,让业主更无力维护自己的利益。”购房者杨女士接受中国房地产报记者采访时表示。

据她介绍,3月20日左右,部分业主偶然间发现花城半岛在即将交房之际,开始大范围围挡施工,并由保安在工地站岗把守,而且在此期间悦景置业陆续通知业主缴纳契税和维修基金。

这一蹊跷的变化让业主心生疑窦,便提出要入小区现场查看的请求,“却被保安阻拦。甚至有保安,向业主口头威胁。”她说。

基于即将交房却大面积围挡施工,以及安保人员的警惕态度,让业主意识到事情的严重性。

业主集体到建华观园售楼处询问情况。被告知,因为工期延误,需要延迟交房,对于何时能交房,却闭口不谈。

“一个房产企业自己什么时候能交房都说不清,这本身可以作为一个笑话,而且不能按时交房的情况下却让业主提前缴纳税费,对于很多不知情的业主来说,这简直就是个弥天大谎。”杨女士回忆起当时情况,甚是愤怒。

后续采访中,多位受访业主也证实了上述情况。

经历了将近一个月的僵持,直至4月底,准业主们陆续收到了淮安建华寄出的“因工期延误延迟交房函件”。

“悦景置业直接无视众业主公开事情真相的请求,甚至雇佣社会闲散人员看护现场。在万般无奈的情况下,我们只有寻求政府部门的帮助,也就是同一时间段,新城住建局的整改通知才下发到悦景置业。”杨女士说。

这一时间节点让业主们颇为纳闷:“在竣工验收不到一个月的时间,就出现这么大的结构性质量问题,住建局的日常监管和竣工验收是否尽职尽责?”经过业主们不懈的奔走,2017年4月22日,一百多户业主和淮安建华置业、新城住建局史静波站长,在淮安观园售楼处三楼进行了三方会议(淮安建华出席人为杨俊杰及淮安建华工程部负责人李平。

“李平直接承认了房屋桩基存在质量问题,会议上承认建华二期所用的MC复合桩就是个失败的案例,整个二期桩基从设计、桩基选型、施工监理、检测、管理综合性问题,是导致目前结构性沉降的原因。”她说。

僵持不下

悦景置业和生态新城住建局在沉降整改问题上未能及时公开,以及悦景置业在赔付问题上鲜明而又强硬的态度,业主虽有不满,但更多是无奈。

于是,业主提出了三点书面请求:1.公开整改信息,向业主代表开放加固现场,同意业主代表参与加固施工监督和查看。2.解决目前的学区问题。3.作为工程事故,造成了房子的贬值和很多有形、无形的损失,进行合同外赔偿。

经过10余次的交涉,加上生态新城公安局的协调,悦景置业才勉强同意业主代表不定期进入工地监督和查看。

但是,“在多次交涉的过程中,政府人员一离开,悦景置业就立刻推翻协商好的事情,实在是让我们不敢相信这是一个大公司的所作所为。”王女士说起此事颇为气愤。

对于业主提出的“花城半岛项目的工程事故,造成了房子预期价值贬损和很多有形、无形的损失,进行合同外赔偿”要求,淮安建华置业一直态度强硬,表明不予赔偿。理由是“在没有合同约定和法律规定的情况下我公司将不做调整。”悦景置业给出的方案是,只执行合同内方案:1.退房业主,按照合同价退,加10%的赔偿。2.等待收房的业主,按照每天万分之五的违约金进行赔偿。“目前这个违约金在淮安当地算是较高标准。”建华观园项目负责人李平向中国房地产报记者表示。

双方在补偿协议交涉多次无果后,业主代表于6月14日下午再次前往新城住建局咨询花城半岛质量问题整改情况。

期间,业主请求生态新城住建局出具相关材料,具体包括“建华二期项目的相关资料,加固的原因、相关专家对加固方案的论证结论等资料。”负责建华二期项目监管的住建局工作人员王万全协调后,调取了相关资料。

经过查验,这些报告只有公章竟没有责任人签字,加固的图纸也没有省图办、市图办的章。

住建局王主任答复称:“加固图纸没有经过审核;而专家论证,也仅是口头形式讨论和现场查看,没有形成任何的书面材料,结论是新加固方案基本可行。”

让多数维权业主不解的是:“建华整个二期32栋楼都存在不均匀沉降,这么大的工程事故,楼盘前期是怎么通过验收的?如此严重的工程事故,所谓的专家论证,只是口头传达对没有通过审核的图纸进行讨论,没有任何程序,没有任何负责人?”

针对业主的质疑。建华观园项目负责人李平在接受中国房地产报记者采访时表示:“3月下旬,在做交房前检查的时候,发现裂缝,我们就组织相关的单位对出现裂缝房屋进行检查,检查发现有不均匀沉降的想象,随后我们委托了相关检测机构对3栋(一栋11层商住楼,两栋7层洋房)存在沉降的住宅楼进行了检测,在4月14日向政府部门进行了报告,在此期间我们也邀请了相关专家进行现场查看,做了一些系统检测工作,4月16日,组织相关专家论证会,目前正在进行加固整改,预计到9月末完工。”

对于业主赔付诉求,他表示:“我们合同内约定违约金为每天万分之五,年化收益为18%。我们跟业主协商,只要业主承诺不走司法途径的情况下,每3个月支付一次违约金,目前在做登记工作。第二个额外赔偿问题,业主提出额外支付30%~40%赔偿金,对于这部分赔偿诉求,我们也咨询过相关法院和法律人士,法律层面不好去界定,没有参照标准和先例。我们的观点是提倡业主去走司法程序。”

“目前肉眼能观察到的开裂大都是填充墙的开裂,房屋的主体结构开裂的情况目前发现很少。”他说。

对于生态新城住建局下发整改通知的时间节点问题,王主任表示:“我们是在4月12号收到建设单位反映花城半岛20号、24号、25号楼发生沉降异常现象,在接到不均匀沉降问题的反映后,生态新城质安站下发了建设工程质量安全警示函。”对于整改后的验收,王主任表示,目前初步的思路是等到桩基加固完成后,委托独立第三方机构进行检查验收。

沉降根源

据中国房地产报记者调查发现,造成花城半岛楼栋不均匀沉降在于桩基选型及持力层选择存在问题。其建筑楼栋选用了劲性复合桩+承台基础方案,而桩基方案虽已有相关规程并在住建部备案,但是并非国标。

据报道称,劲性复合桩技术拥有30多项国家发明和实用新型专利,是如东县水利电力建筑工程有限责任公司基础工程公司经理邓亚光潜心16年钻研的结晶,由他主编的《劲性复合桩技术规程》,去年10月,成为中华人民共和国行业标准。

MC劲性复合桩是在水泥搅拌桩成桩后,在其中心施打混凝土预制桩或灌注桩,形成MC劲眭复合体。该桩型既充分利用大直径、廉价水泥土桩体的凝结力和大表面积来提供摩阻力,又利用混凝土内芯桩的低压缩生、高强度来承担荷载,可充分发挥和利用两种桩型的优势。

采用劲性复合桩技术施工的桩基,与传统的灌注桩相比,不仅质量优,而且施工速度快,还降低工程造价40%。

悦景置业根据过往经验认为,“不是较高层建筑,出于节约成本考虑和试验无异常情况的基础,选择了劲性复合桩,而未选择建华管桩的钢管桩,是造成此次质量事故的重要原因。”李平说。

在业主提供的一份《关于花城半岛房屋不均匀沉降问题处理的专家意见》文稿中,显示2017年4月16日,淮安悦景置业组织省市专家在建设行政主管部门间断性,对部分楼栋20#、24#~25#发生不均匀沉降问题的处理方案进行了论证,与会专家在查看现场后,查询了设计、施工相关资料,听取了参建各方的汇报,形成如下处理意见。

上述楼栋由深圳华阳国际工程设计有限公司设计,江苏淮安水利勘测设计研究院勘察、南通四建设集团有限公司施工总承包、江苏地基工程有限公司施工桩基、江苏宏嘉工程项目管理有限公司工程监理。按正常手续报建,委托江苏南京地质工程勘察院进行沉降观测。

工程于2017年3月23日进行竣工验收,原定于2017年4月30日进行交付。悦景置业在例行检查中,发现伸缩裂缝处出现拉裂现象,后经第三方监测发现上述楼栋出现不均匀沉降,最大值超过相关规范。建设单位为防止沉降继续加大,委托广州市鲁班建筑结构设计事务所有限公司进行减沉设计,广州鲁班建筑科技集团股份有限公司与中科院广州化灌工程有限公司进行减沉工程施工,同时向建设行政主管部门汇报,并于2017年4月16日在淮安就减沉设计及施工方案进行了专家论证。

对于造成目前不均匀沉降问题的根本原因,建华观园项目负责人李平在接受中国房地产报记者采访时表示:“主要是出于相对节省成本考虑,选择劲性复合型桩基,当时认为非高层住宅可以试用新型劲性复合型桩基规程。”

他说:“复合桩基的缺陷是外层包裹水泥部分在有机土里不容易固化,对于水泥的凝固性有影响,一、三、四期都是用的建华的桩基,只有2期使用了劲性复合桩基。二期是小高层、洋房和联排为主,单方的承载力是没有高层那么高,所以我们选用了MC复合型桩基,这个方案的采用主要是出于经济性的比较考量决定的,成本上相对而言较低,复合型桩基22米单桩承载100吨,钢管型桩基的承载力是40吨提高了2倍多一点,造价提高了1.7~1.8倍,相对而言采用复合型桩基承载力更高,布的桩基就少一点,能节省一定成本。”

理想的方案还是倒在了严峻的现实面前,在二期项目楼栋出现不均匀沉降问题后,“我们了解到采用劲性复合型桩失败的案例还是比较多,而且多数是在实验阶段失败,没有投入工程施工,而我们的情况是试验成功了,但是在实际工程过程中失败了,没有钢管桩稳定性高。”

亡羊补牢

5月20日,悦景置业又陆续对花城半岛19#、26#、27#~31#楼的沉降问题,组织专家论证,提出了处理方案。

对于新方案采用新增筏板+锚杆静压钢管桩进行减沉和纠偏处理的设计方案,与会专家认为,采用钢管桩打入稳定持力层方案安全可靠,且高效,在具体实施中应考虑优化建议。

具体为,在设计中应提出具体的验收标准;减沉设计同时考虑纠偏;明确压桩原则,先压沉降大、沉降速率大的部位的桩;压桩施工顺序应根据实际监测结果进行动态调整;加固设计构造宜简单有效,两家方案的构造设计宜协调一致,应考虑各种不利工况进行包络设计,新增筏板宜整体浇筑,加强刚度;应补充工程所用原材料检测要求;设计单位应根据建设单位所委托的有资质单位提供的监测数据及时分析结果,以便指导;钢管桩应考虑耐久性问题,钢管桩内混凝土宜添加膨胀剂。

施工方案,与会专家亦给出优化建议,尽快展开施工前期准备工作;施工工程中压桩及封装顺序应依据监测结果动态调整;完善应急预案相关内容;施工过程监理应旁站,并做好记录;健全施工管理组织架构。

专家组成员单位由南京工业大学、南京金宸建筑设计有限公司、淮安市图审处、江苏美城建筑设计有限公司、淮安同远监理有限公司、淮安市质监站、淮安市建筑设计研究院有限公司组成。

李经理表示:“整改结束后,我们会对房屋安全性耐久性做一个最终的鉴定,作为这个工程的一个特殊的要求,会找江苏省内有资质的鉴定机构进行鉴定验收,基本上依据这个思路去执行。”预计加固工期在9月底完成,观察还需要一段时间,12月底完成。

本文由星火记者联盟(微信ID:cctv11227)莫言主笔,于无声处听惊雷,敢讲话、讲真话,是财经爱好者不可多得的内参!

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